Eine neue Immobilie bauen oder eine Bestandsimmobilie kaufen, mit oder ohne Modernisierung? Kein Problem – hier bist Du richtig!
Allgemeines
In den nachfolgenden Erklärungen bekommst Du von mir eine kurze Beschreibung zu verschiedenen Finanzierungen und Verwendungszwecken. Eine Immobilie kaufen, neu bauen oder umfangreich modernisieren? Verschiedene Rahmenbedingungen sind immer wichtig und wir sprechen diese ausführlich durch:
- Eigenmittel
- Wunschrate und Maximalrate
- Zinssatz und Zinsbindung (Zinssicherheit)
- Laufzeit der Finanzierung (Tilgungssatz)
- KFW-Förderungen und Zuschüsse
- Sondertilgungsmöglichkeiten
- Bereitstellungszins freie Zeit
- Möglichkeiten zum Tilgungssatzwechsel
- Kombination von mehreren Kreditgebern
Wenn Du bei Begrifflichkeiten einmal ins Stocken kommst, schlage doch gern im Baufi-ABC. Hier habe ich Dir die häufigsten Finanzierungsbegriffe in meinen Worten verständlich erläutert.
Du kannst mich natürlich auch gerne anrufen!
Käuferzertifikat
Du bist aktiv auf der Suche nach einer Immobilie, aber andere Interessenten erhalten immer den Zuschlag? Bring dem Makler oder Verkäufer doch ein Käuferzertifikat bzw. eine Finanzierungsbestätigung mit. Hiermit zeigst Du, dass Du Dich bereits um eine Finanzierung bemüht hast und diese positiv von mir vorgeprüft wurde. Für eine Vorprüfung reicht ein Telefonat mit mir, in dem wir die benötigten Angaben kurz besprechen. Hierdurch erwirbst Du Dir in der Regel einen Vorteil gegenüber anderen Interessenten.
Bitte beachte, dass ein Käuferzertifikat noch keine Kreditzusage darstellt und nur dazu dient, dem Verkäufer eine grundsätzliche Machbarkeit zu signalisieren. Dem Makler ist bekannt, dass die Bestätigung unverbindlich ist.
Wurdest Du zur Besichtigung eingeladen und möchtest das Objekt gerne kaufen, sprechen wir zusammen Dein Finanzierungskonzept und den weiteren Ablauf.
Die Erstellung des Käuferzertifikates ist für Dich komplett kostenlos!
Bestandsimmobilie kaufen
Eine Immobilie kaufen ist ein Lebensprojekt. Daher ist es wichtig, von vorneherein gut beraten zu sein. Jeder Käufer hat andere Ziele und Wünsche an sein Eigenheim und die dazu passende Finanzierung.
Ich helfe Dir dabei Deine Vorstellungen zu realisieren, berate Dich dabei offen und ehrlich und erkläre Dir auch, wenn mal ein Wunsch nicht umsetzbar ist und warum nicht.
Mir ist es wichtig, dass ich Dir alle Möglichkeiten aufzeige, die Du hast, damit Du Dich für die für Lösung entscheiden kannst, die am besten zu Dir passt. Dafür erkläre ich Dir alle Vor- und Nachteile und beantworte Deine Fragen, die für Deine Entscheidung wichtig sind. Auch die möglichen KFW-Darlehen sprechen wir natürlich mit durch.
Bevor Du eine bestehende Immobilie kaufst, solltest Du Dich auf jeden Fall über die bevorstehenden Sanierung- und Renovierungsarbeiten informieren und mit Handwerkern über mögliche Kosten z. B. für ein neues Dach sprechen. Für das Finanzierungskonzept und den weiteren Ablauf ist das besonders wichtig, damit wir von Anfang an mit den richtigen Kosten und Rahmenbedingungen rechnen können und Du später keine teure Nachfinanzierung benötigst.
Hierzu kannst Du gerne im Bereich Sanierung, Modernisierung, Renovierung weitere Informationen nachlesen und bekommst von mir direkt Empfehlungen von Handwerksunternehmen in der Region.
Du möchtest wissen, wie es nach dem ersten Gespräch weitergeht?
Hierzu kannst Du gerne im Bereich Sanierung, Modernisierung, Renovierung weitere Informationen nachlesen und bekommst von mir direkt Empfehlungen von Handwerksunternehmen in der Region.
Neubau
Der Neubau ist wohl die längste und schwierigste Variante aller Eigenheim-Projekte. Nicht nur die erweiterten Anforderungen an die Finanzierung müssen beachtet werden, sondern auch die kommenden Zahlungsströme (wer zahlt eigentlich wann, wie viel und an wen?), sowie die Abstimmung zwischen Bauträger, Baufirmen und Käufern.
Egal, wann Du mit dem Neubau beginnen willst, informiere Dich bereits jetzt schon über Möglichkeiten der Finanzierung, Förderung und Umsetzung. Im Verlauf der Neubauplanung erhältst Du durch Bauberater, Architekt, Energieberater usw. so viele Informationen, dass der Kopf einige Male „voll“ sein wird.
Ich rate dazu, ein grundsätzliches Finanzierungsgespräch bereits früh vorab geführt zu haben, damit hierfür schon ein eigenes Verständnis vorhanden ist und wir gemeinsame nur alles auffrischen müssen, wenn es losgehen soll. Auch für Dein Neubauvorhaben besprechen wir selbstverständlich alle wichtigen Punkte gemeinsam ausführlich durch, damit Dein Finanzierungskonzept auch zu Dir und Deinem Vorhaben passt. Hierbei besprechen wir auch mögliche KFW-Förderdarlehen.
Du bist noch auf der Suche nach dem passenden Bauunternehmen? Klick hier für Empfehlungen regionaler Bauunternehmen, mit denen meine Kunden gute Erfahrungen gemacht haben.
Modernisierungsdarlehen
Du möchtest an Deiner selbst genutzten oder vermieteten Immobilie investieren, sprich: sanieren, renovieren oder modernisieren?
Bis zu 50.000 € können wir in einem kurzen Antragsprozess und ohne Eintragung einer Grundschuld beantragen. Die Entscheidung erhältst Du i. d. R. schon nach 7 – 10 Werktagen.
Fällt die Modernisierung umfangreicher aus, sollen KFW-Darlehen mit beantragt werden oder es sind schon Grundschulden eingetragen, die wir wieder verwenden können, können wir natürlich auch ein Darlehen mit Grundschuldabsicherung beantragen. Die Darlehenszinsen sind bei abgesicherten Darlehen zwar günstiger, dafür ist der Beantragungsweg aufwendiger und es muss ggf. eine neue Grundschuld eingetragen werden. Dadurch entstehen zusätzliche Kosten durch den Notar und das Amtsgericht.
Für einen ersten kurzen Überblick, habe ich Dir ein paar Beispiele beigefügt, wie hoch die mtl. Raten für ein Modernisierungsdarlehen ohne Grundschulden in etwa ausfallen.
| 10 Jahre | 15 Jahre | 20 Jahre | |
|---|---|---|---|
| 10.000 € | 119 € | 87,00 € | 70,00 € |
| 15.000 € | 178,50 € | 130,50 € | 105,00 € |
| 20.000 € | 238,00 € | 174,00 € | 140,00 € |
| 25.000 € | 297,50 € | 217,50 € | 175,00 € |
| 30.000 € | 357,00 € | 261,00 € | 210,00 € |
| 35.000 € | 416,50 € | 304,50 € | 245,00 € |
| 40.000 € | 476,00 € | 348,00 € | 280,00 € |
| 45.000 € | 535,50 € | 391,50 € | 315,00 € |
| 50.000 € | 595,00 € | 435,00 € | 350,00 € |
Da der Zinsmarkt ständig im Wandel ist, passen sich auch die Raten laufend an. Es kann also sein, dass die Rate, die ich Dir anbieten werden, etwas von der u.g. Darstellung abweicht.
Noch mehr Informationen für die Themen Sanieren, Renovieren, Modernisieren erhältst Du hier.
Sanieren, renovieren, modernisieren
Vorwort: Die u.g. Maßnahmen beziehen sich auf Gebäudeteile. Gebäudeteile können sein: Dach, Fenster, Heizung, Dämmung, Innenausbau, Bäder, Leitungen von Wasser, Strom, Heizung
Sanierung
Ein Gebäudeteil muss grundlegend instand gesetzt oder wiederhergestellt werden – also Schäden beseitigt werden, um die ursprüngliche Qualität der Immobilie wiederherzustellen.
Bleiben nur die Grundmauern stehen, spricht man auch von einer Kernsanierung. Ein oft gemachter Fehler bei Exposés und Immobilienangeboten ist die falsche Verwendung von „kernsaniert“, wenn aus den Bildern klar ersichtlich ist, dass z. B. keine neue Außenwanddämmung stattgefunden hat (ursprüngliche Klinker noch verbaut). Auch kann keine Kernsanierung vorliegen, wenn das Dach innen liegend gedämmt wurde, das Dach an sich aber nicht neu gedeckt wurde (Dach ist ja noch dicht).
Renovierung
Die Renovierung ist die optische Verschönerung der Immobilie. Hierzu gehören insbesondere Malerarbeiten, Fußböden (Teppich, Laminat, Venyl) und Fassadenanstrich.
Modernisierung
Die Modernisierung ist die Aufwertung (Wertsteigerung) oder Verbesserung der Gebäudeteile. Diese beziehen sich meist auf einzelne Gebäudeteile wie Heizungstausch, energetische Verbesserung der Dämmung oder Tausch der alten Holzfenster gegen neue 3-fach-Verglasung.
KFW, BAFA und IB.SH-Förderung: Findet eine energetische Sanierung / Modernisierung statt, können meistens Fördermittel der KFW und BAFA in Form von Darlehen und Zuschüssen einbezogen werden. Auch in den Bereichen Einbruchschutz, altersgerechtem Umbauen, Barrierereduzierung und erneuerbare Energien sind teilweise Zuschüsse und Darlehen bei der KFW und IB.SH möglich.
Anschlussfinanzierung
Bei einer Anschlussfinanzierung unterscheiden wir zwischen 3 Arten von Finanzierung.
Umfinanzierung
Du hast bereits ein Darlehen für Deine Immobilie, Dein Auto oder für teurere Anschaffungen aufgenommen und möchtest dieses gerne umfinanzieren?
Dann können wir Dein Vorhaben gerne besprechen. Hierfür benötige ich den bestehenden Darlehensvertrag, damit ich die Umfinanzierung prüfen kann.
Wusstest Du schon, dass Du 10 Jahre nach vollständiger Auszahlung Deiner Baufinanzierung mit 6 Monaten Kündigungsfrist kündigen kannst? Egal, wie lange Du die Zinsbindung ursprünglich einmal vereinbart hast (15, 20, 25 oder 30 Jahre) nach 10 Jahren kannst Du Deine Finanzierung immer wieder verändern lassen.
D. h. wir können die Restschuld Deiner Finanzierung umfinanzieren, die monatliche Rate, die Laufzeit oder z. B. Sondertilgungsmöglichkeiten verändern.
Bitte kündige Dein Darlehen nicht, wenn nicht gesichert ist, dass Du die Restschuld aus einer neuen genehmigten Finanzierung umfinanzieren kannst. Natürlich kannst Du die Restsumme des Darlehens auch aus eigenen Rücklagen bezahlen.
Prolongation
Von einer Prolongation, also einer Verlängerung spricht man zumeist nur, wenn das Darlehen bei dem Kreditgeber direkt nach Ablauf der Zinsbindung verlängert werden soll. Auch wenn bei Dir die Zinsbindung in den nächsten 12 Monaten ausläuft, mache ich Dir gerne ein Angebot zur Umfinanzierung des alten Darlehens.
Forwarddarlehen
Ein Forwarddarlehen ist der Abschluss eines neuen Darlehens zur Umfinanzierung eines alten Darlehens, bei dem der Zeitpunkt der Umfinanzierung noch länger als 1 Jahr in der Zukunft liegt. D. h. wir stellen heute für die Umfinanzierung einen Darlehensantrag – auch zu heutigen Konditionen – zur Anschlussfinanzierung Deines Darlehens in 1 -5 Jahren.
Der Vorteil für Dich ist, dass Du die Zinsveränderungen bis zur Umschuldung nicht abwarten musst, sondern heute schon weißt, zu welchen Konditionen Du Deine Anschlussfinanzierung bekommst.
Wichtig für Dich: Der Abschluss des Forwarddarlehen ist verbindlich. D. h. ist das Zinsniveau später günstiger, ändern sich die Konditionen des Forwarddarlehens nicht.
Dein Vorteil hierbei kann sein, dass das Zinsniveau in der Zukunft deutlich höher liegt, als heute und damit ein Darlehen zukünftig teurer werden würde als das Forwarddarlehen.
Konzept & Ablauf
Wenn wir alle Kosten zusammengestellt haben und die Kredithöhe kennen, schauen wir uns die möglichen Finanzierungen gemeinsam an. In der Regel arbeite ich 2-3 Varianten heraus, die zu Deinen Vorstellungen passen.
Du entscheidest nach gründlicher Abwägung der Vor- und Nachteile dann, welche Finanzierung wir beantragen werden und ob wir hierbei KFW-Darlehen berücksichtigen wollen oder ob nicht.
Wichtig ist es, dass alle zukünftigen Termine gründlich aufeinander abgestimmt werden – das gilt sowohl bei Kauf einer Bestandsimmobilie als auch beim Neubau. Im Neubau ist das vorwiegend die Bauphase und der Bauzeitenplan (sprich: wann kannst Du eigentlich einziehen?). Bei dem Kauf einer Bestandsimmobilie stellt sich die Frage nach dem Zeitpunkt der Übergabe. Wohnen die Verkäufer selbst noch in der Immobilie oder steht sie leer? Kannst Du gleich einziehen oder musst Du noch renovieren?
Gerne gebe ich Dir auch weitere Tipps rund um den Immobilienerwerb aus meinen persönlichen Erfahrungen.
Haben wir den Finanzierungsantrag gestellt, dauert es in der Regel 10-15 Werktage, bis wir von dem Kreditinstitut eine Kreditentscheidung erhalten. Während der Prüfung kann es zu Rückfragen oder Unterlagennachforderungen kommen. Damit wir hier keine unnötige Zeit verschwenden, komme ich diesbezüglich immer sofort auf Dich zu.
Mein Service für Dich: Ich halte den Verkäufer / Makler immer auf dem Laufenden. So sind alle Beteiligten über den aktuellen Sachstand informiert und Nachfragen bei Dir wie „wie weit ist Ihre Finanzierung“ werden vermieden und Du kannst Dich uneingeschränkt auf den bevorstehenden Umzug vorbereiten.
Ist der Kreditantrag genehmigt worden, sage ich Dir – und dem Makler / Verkäufer – natürlich ebenfalls sofort Bescheid.
Anschließend geht es zum Notar, um den Kaufvertrag zu unterschreiben. Kurz davor unterschreiben wir den Kreditvertrag, damit Du zum Notartermin immer noch in der Widerrufsfrist bist, sollte es sich der Verkäufer in letzter Sekunde anders überlegen.
Erst wenn alles abgeschlossen ist und Du in Deinem neuen Eigenheim wohnst und glücklich bist, bin auch ich zufrieden. Hier endet meine Arbeit aber nicht – auch nach der Finanzierung stehe ich Dir sehr gerne weiterhin für alle Fragen rund um die Immobilie zur Verfügung.